十一前，很多原计划开盘的楼盘，都没拿到预售证，让人隐约感到徐州要出新*。果不其然，节后上班第一天，昨天晚上，徐州终于发布楼市调控新*！
房价连涨了55个月后，徐州终于出手了。
备案价格一年内不得调整，每次开盘不低于10万㎡……这个重磅新规限死新房涨价，杜绝开饥饿营销，让大家既兴奋，又迷惘！而限售*策和税收*策并未升级，让买卖二手房的市民松了一口气。
文件全文如下：
调控新*昨晚公布后，就有不少朋友和粉丝纷纷咨询房哥，新*对徐州房价走势有多大影响？现在买房还合适吗?
让我们先来详细分析一下新*。
限价备案价格一年内不得调整这次徐州调控*策共8条内容，影响最大的一条，就是关于备案价格：此前的*策，只是规定备案后价格三个月内不得涨价。而这次，直接限死一年的备案价格。这一年内，新房没有什么涨价空间了。那么，开发商能不能分批备案销售价格？慢慢卖，这样不就可以变相涨价了吗？不能，新*规定了分批备案的面积：至少10万方！限面积一次性备案或每次不少于10万㎡10万方什么概念？就是套㎡的房子，或套㎡的房子！一次性备案或一次至少10万方（约套房源），这不仅堵上了开发商分批备案、逐批涨价的漏洞，更让开发商的销售压力备增！购房者也不用“抢”了，可以慢慢挑着买了。大家都知道开发商玩的饥饿营销把戏，以前一次开一两栋楼、一两百套房源，蓄客好几百，人为造成供不应求的“热销”局面，价格越开越高。后来，年6月的楼市新*，规定每次备案不低于4万方；现在，将备案面积提高到不低于10万方，低于10万方的楼盘一次性备案，杜绝了饥饿营销，不给开发商涨价的机会！装修控制基础装修价格，不得强制升级装修既然房价不让涨了，那么，开发商会不会增加装修变相涨价？不会，这次新*也为大家想到了！
新*第3条规定：推行基础装修+升级装修模式，合理控制基础装修价格，不得强制购房人选择升级装修！目前徐州精装修楼盘的价格，装修标准基本为元/㎡，这个标准将会继续保持。开发商如果推出升级装修，不能强制购房人选择！避免出现新一线城市精装修标准四五千一平的现象！以上措施，可以说堵住了开发商涨价之路，但还有没有漏洞可钻？不是没有。接下来就看开发商如何公关相关部门，抬高备案价格可能会比较普遍，给营销操盘留下空间——开盘先加大优惠，然后再慢慢减少优惠，达到涨价目的。供地一区一策，精准供应，优先满足刚需本次新*还有被人忽视的重要措施，那就是第一条：精准供应住房用地。怎么个精准法？新*规定：针对热点地区精准投放，加大宅地供应量。比如：房源较紧张的市中心、东区、新城区，可能将加大供地；而房源过剩的北区鼓楼、南区铜山，以及贾汪区，土拍继续缩减。这就是“一区一策”精准调控。
新*策这一条更重要的一点是：优先满足刚需！如何优先？此前其他城市的调控新*里也有这一条，比如成都规定：加强楼盘销售方案审核，优先保障无房居民家庭购房需求；摇号比例优先无房户、棚改户，棚改户优先比例最低20%，然后无房户优先比例60%。
未来徐州也可能这样实施，刚需群体购买热门楼盘，不用跑关系、找*牛买房号了。
不变继续实施限售，但*策未升级而广大市民更关心二手房方面的限售*策，仍然维持不变。新*只是强调，继续坚持商品住宅限制交易*策。具体还是和年6月出台的*策一样：市区户籍首套是购房合同满5年，产证满2年方可出售；二套以上、非市区户籍首套，则要购房合同满6年，产证满3年方可出售。
而此前常州、成都等城市出台的调控新*，都延长了限售年限，所以大家预期徐州也会限售延长一年。这样的话，即将限售到期卖房的市民，又不能卖了！而限售期内私下买卖的，又要延长一年过户。
现在*策落地，限售*策不变，准备买卖二手房的市民可以松一口气了。
利好还有这些调控措施徐州未实行另外，最近无锡、杭州、沈阳、成都等城市实行的“增值税二改五”、二套房贷款首付六成、土拍限价*策……徐州没有提及！
增值税二年免征*策不变：
无锡、成都等城市规定：个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。如果实施，二手房交易将征收约5%的增值税，一套万的房子交易成本就增加5万！这将对二手房市场打击很大。特别是此前已私下交易而未网签过户的，受影响最大！
现在徐州调控新*靴子落地，没有涉及增值税*策，买卖二手房的市民可以放心了。
二套房贷款首付4成未变：
常州、无锡等城市的新*规定，对已拥有一套住房且相应房贷未结清的家庭，再次申请商业住房贷款的，最低首付比例调整为不低于60%。
而徐州，徐州这次新*也涉及到房贷，只是提到加强“对首付比例等自律约定执行情况”的管理。
徐州此前规定是二套房首付最低4成，现在新*并未作具体规定，表明这一房贷*策没有改变。准备买二套房的可以放心了。
建议新*实施后还能买房吗？总体来说，这次徐州的调控新*相当精准，直接对房价下重手，限定备案价一年不能涨！但是，综合来看，徐州的新*调控力度并不大，低于此前的预期。限售、房贷*策并未升级，增值税、土拍限价等并未提及。
所以，这次新*对徐州楼市的打击并不是“致命性”的，不会根本性影响徐州楼市的大局走势，毕竟所有调控措施的根本目的，在于稳房价，也不是降房价。
但短期影响肯定有的：1、徐州房价将进入横盘模式：
截至8月，徐州新房价格已经连涨55个月，9月份数据还没发布，不过56连涨应该没有悬念。但本月新*实施后，徐州房价连涨势头的终结，只是时间问题了，预测年底前会实现。
“备案价一年不能涨”，更是直接影响到购房人的预期。预期比什么都重要，大家都是买涨不买跌，房价不涨，投资买房的积极性就小了。
所以，未来一年开发商的日子不太好过，特别是拿了地王的开发商……一方面买房的人少了，另一方面每次备案至少10万方，房源多了。供求关系逆转，徐州将进入横盘时代。
徐州房价将要横盘多久？不好说，反正房价不会再像前几年那样大涨了，国家也不会坐视房价大涨了。最近一些房价过热的城市陆续出台新*，就表明了这一点。
2、二手房影响不大，两极分化加剧：
此次新*，主要针对新房，影响二手房的限售、税收等*策并没有变。所以，二手房影响不大，但受新房价格横盘影响，二手房价格也难上涨，两极分化现象会加剧。
新房房源过剩区域，二手房市场将会继续低迷；而新房房源紧张的热门区域，会出现价格倒挂，二手房价高于新房价格。
3、现在买房还合适吗？
投机炒房就不要想了，炒房暴富的时代一去不复返了！但房产作为保值、增值的固定资产，还是可以长线投资的。虽然房价可能进入滞涨时期，但徐州作为区域中心城市、潜力城市，楼市基本面是优质的，热门板块、潜力板块的中小户型，既可自住，也可出租，未来也好出手。房价涨幅跑赢货币贬值，还是没问题的。
而对于买房改善居住的人来说，什么时候都可以入手，而楼市横盘时期，更可以慢慢挑选，不用担心房价大涨而匆忙入手了。
3、刚需买房的机会来了？
而新*规定“优先满足刚需”，对刚需群体来说是重大利好，不用担心买不到好房子，也不用担心错过机会而房价大涨了。
总之，每次楼市横盘时间，都是刚需、改善群体上车的好机会。回顾历年行情不难发现，这个上车窗口期，经常出现在年末。
以上仅代表个人观点！
总之，对于新*，不必迷惘，淡定视之，
该买的还是要买，不该买的可以收手了！
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